Поправки к цене аналогов: этаж, ремонт, площадь и что считает программа

команда rieltor-AI5 октября 2026

Аналог никогда не совпадает с вашей квартирой: этаж другой, ремонт лучше, дом из другого материала. Чтобы сравнение было честным, цену аналога иногда сдвигают, это и есть поправка. Ниже, что делает rieltor-AI, а чего не делает.

Что программа делает

Всё ниже относится к автоподбору аналогов. Если вы собираете аналоги сами «корзиной» расширения rieltor-AI, поправка на этаж, вес по близости и приведение к цене сделки не применяются.

Поправка на первый этаж. Первый этаж на рынке дешевле остальных, поэтому в «Анализе цены» цена аналога сдвигается, если у квартиры и аналога первый этаж разный. На последний этаж отдельной поправки нет. Если этаж квартиры неизвестен, поправка не применяется. Размер поправки задан в настройках расчёта и пересматривается по новым данным.
Вес ближних и похожих. В Санкт-Петербурге соседние и похожие по площади аналоги весят в медиане больше, чем далёкие и непохожие.
Приведение к цене сделки. В Санкт-Петербурге итог приводится с поправкой на разницу между ценой объявления и ценой договора. Подробнее в статье «Цена в объявлении и цена сделки».
Отбор вместо поправки. В расчёт не берутся новостройки и объявления застройщика, нерыночные объявления (доли, комнаты, переуступки), давно не обновлявшиеся объявления и цены, сильно выпадающие из общей картины. Студии считаются отдельно от однокомнатных, а меньше трёх подходящих объявлений цену не дают вовсе.

Чего программа не делает

Поправок на ремонт и состояние нет. При автоподборе состояние отражается в отчёте, но цену не меняет: ремонт уже виден в ценах аналогов, и надбавка сверху была бы двойным счётом. При ручной «корзине» расчёт берёт аналоги того же состояния, если таких не меньше трёх.
Нет поправок на вид из окна, шум, балкон, планировку, высоту потолков. Такие особенности вы описываете в поле «Особенности объекта», они попадают в текст отчёта, но не в расчёт цены.
Нет поправки на площадь, год и материал дома. Площадь влияет на вес аналога. Год ограничивает подбор аналогов в своём квартале и районе. Тип дома считается и показывается («из них столько того же типа»), но в цену не входит.
«СМА PRO» поправок не делает. При самостоятельном вводе он берёт простую медиану цены за метр и пишет, что рекомендуемая цена дана без надбавок за этаж, ремонт и год постройки. Если «СМА PRO» открыт из «Анализа цены», он берёт готовую цену оттуда вместе с её поправками.

Как закрыть остальное самому

Сравните состояние аналогов по таблицеОткройте объявления и посмотрите ремонт и фото. Если аналог явно лучше или хуже вашего объекта, нажмите «Не брать» в свежем анализе: цена пересчитается без него.
Выберите причину исключенияВ «СМА PRO» причины «Ремонт лучше», «Ремонт хуже», «Другой дом», «Первый или последний этаж», «Странная цена» остаются подписями: аналог исключается из расчёта, и вы видите, почему.
Скажите собственнику прямо, чего расчёт не учитываетЭто честнее, чем подгонять цифру. Если у объекта ремонт лучше соседних, покажите это отдельным аргументом, а не поправкой.

Минус объекта: первый этаж

Первый этаж учтён в расчёте, но собственнику от этого не легче. Как обыграть: назовите минус сами и сразу переведите разговор на то, что у объекта действительно есть: удобный вход без лифта, вид во двор, тихая сторона. Говорите только о том, что подтверждается. Подробнее «Минусы квартиры на показе».

Реалистичные ожидания

Это анализ по открытым объявлениям, а не оценка объекта.
Поправки есть не для всех параметров, и расчёт не обещает цену сделки.
Поправка на первый этаж и приведение к цене сделки работают сейчас только для Санкт-Петербурга.

Рядом по теме: «Как выбрать аналоги», «Что такое СМА».

Вопросы и ответы

Какие поправки делает «Анализ цены»?

Для Санкт-Петербурга и автоподбора аналогов: поправку на первый этаж и приведение к цене сделки, а ближние и похожие по площади аналоги весят больше. Остальное делается отбором аналогов.

Учитывает ли программа ремонт?

При автоподборе ремонт цену не меняет: состояние попадает в отчёт, а аналоги с заметно лучшим или худшим ремонтом можно исключить кнопкой «Не брать». При ручной «корзине» берутся аналоги того же состояния, если их не меньше трёх.

Делает ли «СМА PRO» поправки на этаж и год?

При самостоятельном вводе нет: он берёт простую медиану цены за метр без надбавок за этаж, ремонт и год постройки. Открытый из «Анализа цены», он берёт готовую цену вместе с поправками.

Проверьте аналоги и исключите лишние

Запустите анализ и откройте таблицу аналогов.

Анализ цены