- Главная
- Цена объявления и цена сделки
Цена в объявлении и цена сделки: как говорить с собственником
Собственник смотрит на цены в объявлениях соседей и считает, что его квартира стоит столько же. Но объявление это то, что просит продавец, а сделка это то, о чём договорились. Ниже, как объяснить разницу, не обещая цену продажи.
Две цены, которые нельзя складывать
В объявлении стоит запрос продавца: с запасом на уступки, вровень с рынком или пробная цена. Цена сделки это сумма, о которой договорились продавец и покупатель. Поэтому в наших инструментах прямо сказано, что цены в объявлениях это запрос продавцов, а не цены состоявшихся сделок, и что решение о цене принимает собственник.
Почему нельзя просто вычесть процент
- Из объявления не видно, на чём стоит цена. Запас на уступки, проба рынка и цена вровень с рынком выглядят одинаково.
- Цена в договоре не обязательно равна той, о которой договорились. Поэтому разрыв между ценами объявлений и ценами договоров нельзя читать как «столько уступит продавец».
- Один процент на все случаи вводит в заблуждение. Разговор с собственником его не выдержит: первый же вопрос «откуда эта цифра?» оставит вас без ответа.
Что делает «Анализ цены»
В Санкт-Петербурге итог приводится с поправкой, выведенной по парам «объявление → договор»: в отчёте она стоит отдельной строкой «К цене сделки», а сценарии называются «Ниже цены сделки», «Цена сделки», «Выше цены сделки». Если поправка не применяется (в других регионах, при ручной «корзине» аналогов или когда она на этой ступени равна нулю), названия прежние: «Ниже рынка», «Рыночная», «Выше рынка». Там, где есть данные по зарегистрированным сделкам, в «Анализе цены» стоит оговорка: разрыв между ценой объявления и ценой договора не значит, что собственник уступит столько же. Подробнее о том, что считает программа, в статье «Поправки к цене аналогов».
Как сказать собственнику
- Назовите, что показывают цифры«Это то, что просят продавцы похожих квартир рядом». Покажите зону цен объявлений и где в ней его цена.
- Скажите, чем это не является«Это анализ рынка, а не оценка. Сделка пройдёт по цене, о которой договорятся продавец и покупатель, и мы её не обещаем».
- Дайте сценарии, а не одну цифруТри цены с понятными следствиями помогают собственнику выбрать самому. См. «Три сценария цены для собственника».
Если собственник держится за свою цену
Это минус позиции, и у него есть ход. Как обыграть: не спорьте, а договоритесь заранее о точке пересмотра цены, когда придут первые показы и отзывы. В «Отчёте собственнику» для этого есть блок «Точка решения», а в разговоре помогает статья «Встреча о снижении цены».
Реалистичные ожидания
- Анализ не обещает цену продажи и не заменяет оценку.
- Основа расчёта открытые объявления; чего нет в объявлениях, программа не видит.
- Решение о цене принимает собственник.
Вопросы и ответы
Почему цена в объявлении не равна цене сделки?
В объявлении цена продавца, а в сделке цена, о которой договорились. Из объявления не видно, с запасом она поставлена или вровень с рынком.
Значит ли «приведено к цене сделки», что собственник уступит эту разницу?
Нет. Это поправка, выведенная по парам «объявление → договор» (только для Санкт-Петербурга), а не прогноз уступки. В «Анализе цены» сказано, что разрыв не значит, что собственник уступит столько же.
Что значит «приведено к цене сделки» в Анализе цены?
Для Санкт-Петербурга итог приводится с поправкой, выведенной по парам «объявление → договор». В других регионах и при ручной «корзине» аналогов такой поправки нет.
Посмотрите объект на фоне объявлений
Введите адрес и параметры объекта.
Анализ цены