- Главная
- Анализ цены
Анализ цены объекта по открытым объявлениям
Вставьте ссылку на объявление или введите адрес. rieltor-AI найдёт похожие квартиры в открытых объявлениях, сравнит с ними ваш объект и покажет, из чего получилась цена. Результат — материал для разговора с собственником.
Работает в браузере. Это анализ по открытым объявлениям, а не оценка: мы не оценщики.
Как это работает
- ОбъектСсылка на объявление с крупной площадки либо адрес. Нет ссылки — можно заполнить параметры вручную.
- СостояниеЭто поле первого шага, его нужно указать сразу: от состояния зависит, с какими аналогами сравнивать. Если вы не видели квартиру, есть вариант «не видел квартиру».
- АналогиПрограмма собирает похожие объявления. В свежем анализе объявление, которое вам не подходит, можно убрать кнопкой «Не брать»: цена пересчитается без него.
- Цена и отчётВы видите цену и то, из чего она сложилась, и получаете отчёт, который можно показать собственнику.
Что в отчёте
Восемь разделов, которые собираются в один документ для разговора о цене:
Рынок района
Что сейчас предлагается рядом.
Позиция объекта
Где ваша квартира на фоне похожих.
Прямые конкуренты
Объявления, с которыми ваш объект стоит рядом в поиске.
Поток снятых с публикации
Сколько объявлений ушло с площадок. Снято с публикации не значит продано.
Сильные стороны
Что в объекте работает на него.
Слабые стороны и риски
Что стоит обсудить с собственником заранее.
Инфраструктура и ЖК
Дом, комплекс и окружение.
Рекомендации
С чего начать разговор и что уточнить.
Отчёт открывается в браузере: отдельно по квартире и отдельно по жилому комплексу и району. Отчёт можно скачать в PDF: есть варианты для собственника, для агента и рабочий.
Как считается цена
Основа — сравнительный анализ рынка (CMA): цену объекта сопоставляют с ценами похожих объявлений рядом. Несколько правил, которые важно знать:
- Берётся медианное значение, а не среднее, поэтому одно сильно завышенное объявление не тянет цену вверх. В Санкт-Петербурге ближе расположенные и более похожие по площади аналоги весят больше.
- Сравниваются вторичные квартиры с вторичными. Квартиры, которые продаёт застройщик, в сравнение не входят: это другой товар с другими условиями.
- Цена в объявлении — это то, что просит продавец, а не цена сделки. Поэтому итог приводится с поправкой на разницу между ценой объявления и ценой договора, но это расчёт по объявлениям, а не обещание цены продажи.
- Если подходящих объявлений не нашлось, анализ не выдумывает цифру и говорит об этом.
Чего анализ не делает
- Не оценивает квартиру в юридическом смысле и не заменяет оценщика, если отчёт нужен банку, суду или нотариусу.
- Не обещает цену сделки и не предсказывает исход продажи. Он даёт основание для разговора, а решение принимаете вы вместе с собственником.
- Считает цену сейчас только для Санкт-Петербурга и не выдаёт её, если подходящих объявлений меньше трёх.
- Не видит того, чего нет в объявлениях. Данные площадок обновляются с задержкой, и часть объявлений может оказаться уже неактуальной.
Вопросы и ответы
Это оценка квартиры?
Нет. Это информационный анализ по открытым объявлениям, мы не оценщики. Анализ не заменяет отчёт об оценке, если он нужен для банка, суда или нотариуса.
Откуда берутся данные?
Из открытых объявлений о продаже на крупных площадках. Данные площадок обновляются с задержкой, поэтому часть объявлений может оказаться уже неактуальной.
Можно ли начать без ссылки на объявление?
Да. Можно ввести адрес или заполнить параметры объекта вручную: агент часто берёт в работу объект, которого в объявлениях ещё нет.
Зачем указывать состояние объекта?
От состояния зависит, с какими аналогами сравнивать: квартира с ремонтом и квартира в бетоне на рынке считаются разными объектами. Если вы не видели квартиру, выберите «не видел квартиру»: цена посчитается без учёта состояния, а в итоге появится пометка, что состояние не проверено.
Можно ли убрать аналог, который не подходит?
Да. В таблице аналогов свежего анализа у объявления есть кнопка «Не брать»: цена пересчитывается без него.
Анализ называет цену, по которой пройдёт сделка?
Нет. Анализ показывает ориентир на фоне похожих объявлений, с поправкой на разницу между ценой объявления и ценой договора, и даёт основание для разговора с собственником. Сделка пройдёт по цене, о которой договорятся продавец и покупатель, и мы её не обещаем.
Посмотрите на своём объекте
Вставьте ссылку или адрес и посмотрите, из чего складывается цена.
Начать анализ