Опись при сдаче квартиры в аренду: что зафиксировать при въезде и выезде

команда rieltor-AI2 октября 2026

Большая часть споров при возврате квартиры начинается с вопроса «а было ли так раньше». Опись с фото при въезде снимает его: у сторон есть одна картина состояния. Ниже чек-лист того, что стоит зафиксировать, и порядок работы. Это чек-лист внимания, а не юридическая консультация: текст договора и акта согласуйте с юристом.

Что зафиксировать при въезде

Помещения. Каждая комната, кухня, ванная, коридор. Для каждой отметка: «без замечаний» или «есть замечания» с описанием.
Фото. Общий план помещения и крупно всё, что вызывает вопрос: царапины, пятна, сколы, неработающая техника. На одно помещение достаточно нескольких снимков.
Счётчики. Показания воды (холодной и горячей), электричества, газа, отопления на дату передачи.
Ключи. Сколько комплектов передано и какие это ключи: от квартиры, от домофона, от почтового ящика.
Имущество. Мебель и техника, которые остаются в квартире, и их состояние.

Как организовать работу

Сделайте опись вместе с нанимателемПройдите по помещениям в его присутствии, чтобы замечания фиксировались сразу.
Сохраните фотоСнимки должны быть датированы и связаны с помещениями, чтобы позже их можно было найти.
Отметьте подписаниеЗапишите, что обе стороны ознакомились и подписали акт на бумаге. Опись является приложением, а не заменой акта.
При выезде сравнитеСделайте вторую опись и сопоставьте «было» и «стало». Различия обсуждайте по фактам и по тексту договора.

На что обратить внимание

Опись не заменяет подписанный бумажный акт приёма-передачи и договор.
Ответственность сторон, порядок возмещения и залог определяет договор: согласуйте их с юристом.
Фото квартиры и показания счётчиков не содержат персональных данных, но не публикуйте их без согласия сторон.

В «Отчётах собственнику» для аренды есть опись «Акт приёма-передачи» с выбором стадии, «Въезд нанимателя» или «Выезд нанимателя», помещениями с фото, счётчиками, ключами и отметкой о подписании. Шаблоны найма, включая опись при въезде и акт возврата, собраны в «Договорах», а общая картина по аренде описана на странице «Работа с арендой».

Вопросы и ответы

Зачем нужна опись, если есть договор?

Договор описывает условия, а опись фиксирует состояние на дату передачи. Она помогает сторонам одинаково понимать, что было при въезде.

Заменяет ли опись акт приёма-передачи?

Нет. Опись готовит материал к акту: подписывают бумажный акт стороны, и его текст согласуйте с юристом.

Сколько фото делать?

Столько, чтобы по ним можно было восстановить состояние помещения: общий план и крупно проблемные места. Слишком много снимков неудобно искать.

Соберите опись с фото

В отчётах собственнику для аренды выберите «Акт приёма-передачи».

Отчёты собственнику