Задаток и предварительный договор: чек-лист, на что смотреть риэлтору

команда rieltor-AI1 октября 2026

Соглашение о задатке и предварительный договор подписывают до основной сделки, и именно в них чаще всего остаются незамеченные формулировки. Ниже вопросы, которые стоит задать документу до подписания. Это чек-лист внимания, а не юридическая консультация: формулировки, ответственность сторон и порядок расчётов согласуйте с юристом.

Чем отличаются задаток и аванс

По общему правилу Гражданского кодекса задаток обеспечивает исполнение договора: если сторона, давшая задаток, отвечает за неисполнение, он остаётся у получателя, а если отвечает получатель, он возвращает задаток в двойном размере. Если в документе не сказано прямо, что сумма является задатком, она считается авансом, и эти последствия не наступают. Поэтому первый вопрос всегда один: как в документе названа сумма и за что она передана.

Чек-лист: соглашение о задатке

Стороны. Верно ли указаны ФИО и данные, есть ли полномочия у подписывающего, нужно ли согласие супруга или иных лиц.
Объект. Совпадают ли адрес, площадь и кадастровый номер с выпиской ЕГРН.
Название суммы. Прямо ли сказано «задаток» и какое обязательство он обеспечивает.
Размер и порядок передачи. Сколько, когда, как подтверждается получение (расписка, платёж).
Цена основной сделки. Указана ли она и засчитывается ли задаток в её счёт.
Срок заключения основного договора. Назван ли он и что происходит после его окончания.
Последствия неисполнения. Кто и за что отвечает, что происходит с задатком, как это записано.
Условия и оговорки. Например, о снятии с регистрационного учёта, освобождении объекта, передаче мебели и техники.

Чек-лист: предварительный договор купли-продажи

Предмет. Описан ли объект так, чтобы его можно было определить, и совпадает ли описание с документами.
Цена. Для предварительного договора цена относится к существенным условиям: проверьте, что она названа или определяется понятным способом.
Срок заключения основного договора. Если срок не указан, по общему правилу основной договор заключают в течение года. Договоритесь о явном сроке.
Обязанности сторон до сделки. Кто и что готовит: документы, справки, снятие с учёта, освобождение объекта.
Ответственность. Что будет, если одна из сторон отказывается от заключения основного договора.
Связь с задатком. Если по предварительному договору передаётся задаток, согласованы ли оба документа.
Расчёты. Условия расчётов, аккредитив, ячейку или иной способ определяет порядок, выбранный сторонами и банком: обсудите их отдельно с банком и юристом.

Чего делать не стоит

Подписывать документ, в котором сумма названа непонятно: «предоплата», «гарантийный взнос», «аванс в виде задатка».
Принимать на слово устные договорённости, которых нет в тексте.
Полагаться на чек-лист вместо юриста в сложной ситуации: общая долевая собственность, несовершеннолетние, обременения, наследство.

Как помогает rieltor-AI

В «редакторе договоров» есть шаблоны «Соглашение о задатке» и «ПДКП — Предварительный договор»; после генерации программа показывает, что она дописала сама и что из ваших данных не попало в текст. Чужой договор можно прогнать через «Проверку чужого договора»: она показывает места, на которые стоит посмотреть, и вопросы, которые стоит задать. Ни один из этих инструментов не говорит, что документ в порядке, и не заменяет юриста.

Вопросы и ответы

Чем задаток отличается от аванса?

Задаток обеспечивает исполнение договора и меняет последствия его неисполнения, аванс просто засчитывается в оплату. Если в документе прямо не сказано, что сумма является задатком, её считают авансом.

Обязательно ли указывать срок заключения основного договора?

Лучше указать явно. Если срок не назван, по общему правилу основной договор заключают в течение года, а это редко устраивает стороны.

Заменяет ли чек-лист юриста?

Нет. Это список вопросов к документу. Формулировки, ответственность сторон и порядок расчётов согласуйте с юристом.

Соберите или проверьте документ

Откройте редактор договоров или проверку чужого договора.

Открыть редактор договоров